Курс валют

Прогноз погоды

Бишкек 20.01.18
Восход 7:26 Закат 17:00
День
+7
Без осадков
Ночь
-2
Без осадков


Покупка и оформление жилья. Аванс

Большинству из нас уже приходилось или ещё придётся решать свой квартирный вопрос. Деньги для этого можно добыть разными способами: взять ипотечный кредит; накопить; продать одно жильё и купить другое, более подходящее, и т. д. Материально мы готовимся к покупке квартиры в течение нескольких или многих лет, но зачастую оказываемся беспомощными, столкнувшись с практической стороной дела. Меж тем на полтора–два месяца, которые обычно занимает весь процесс с момента выбора недвижимости до передачи ключей, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса. А проблемы подстерегают покупателя буквально на каждом шагу. Именно о них мы и хотим поговорить в нашей статье.

Какую квартиру выбрать? Конечно, всё зависит от ваших возможностей и потребностей. Не секрет, что за одни и те же деньги можно приобрести квартиры разной величины и комфортности, расположенные в более или менее экологически чистых районах, в черте города или пригороде и т. д. К примеру, скромной по столичным меркам суммы хватит на покупку огромной многокомнатной квартиры на краю области. А, скажем, для приобретения малюсенькой «однушки» в самом центре столицы может понадобиться и намного большая сумма. Конечная цена недвижимости зависит от множества факторов. Любая мелочь, характеризующая квартиру с положительной или отрицательной стороны, влияет на её стоимость. Выше всего ценится свежеотремонтированное жильё с балконом, лоджией или эркером, расположенное на средних этажах дома с лифтом и мусоропроводом, который находится в непосредственной близости от остановок, станций метро и других транспортных узлов. Окна идеального приобретения должны выходить в тихий двор и/или на южную сторону, комнаты—иметь большую площадь, а в чистом симпатичном подъезде неплохо бы увидеть консьержку или вахтёра. И, наоборот, квартиру без балкона, с маленькими смежными комнатами на первом или последнем этаже дома, стоящего у шумной дороги, в котором отсутствует лифт и элементарный порядок в подъезде, наверняка можно будет приобрести по минимальной цене. Все эти факторы уместно использовать, торгуясь с продавцом: каждый параметр потенциально снижает или повышает стоимость недвижимости на 1–2% или даже больше, что в итоге даст экономию в несколько сотен, а иногда и тысяч долларов. К слову, одна из последних тенденций рынка недвижимости—уменьшение спроса на некачественное жильё и растущий спрос на так называемое элитное.

Что поручить риелтору?
Клиенты приходят в риелторскую фирму, чтобы обрести уверенность и безопасность. Они хотят переложить на плечи профессионала ответственность за совершение сделки. С помощью риелтора потенциальные покупатели точно узнают юридическую историю той или иной квартиры, будут взаимодействовать с продавцом в присутствии и при активном участии агента, передавать деньги и получать жильё по передаточному акту и т. д. Агентства недвижимости оказывают своим клиентам—покупателям жилья целый спектр разнообразных услуг:
• подбор вариантов;
• проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;
• выяснение истории выбранной квартиры по собственникам;
• подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;
• проведение сделки (подготовка и заключение договора купли–продажи);
• подача и получение документов с государственной регистрации;
• присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
• оформление акта приёма—передачи квартиры (иногда с описью имущества), контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.
Максимальный набор услуг включает полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией и передачей квартиры от продавца покупателю. Минимальный состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, и оформлении сделки. Многие люди пытаются экономить и сами занимаются поиском жилья. Но его юридическую чистоту в любом случае нужно проверить, даже если вы покупаете квартиру у доброго знакомого. Вот случай из практики. «К нам за помощью в оформлении сделки обратился клиент, купивший квартиру 7 лет назад у своего лучшего друга и теперь решивший её продать. До того квартира уже трижды перепродавалась, но всё это время в ней оставались прописанными мать и дочь—первые хозяева. Куда они делись, никто не знал. Проверив историю квартиры, мы выяснили, что на тот момент старшая из женщин умерла и была похоронена за счёт города, а младшую пришлось выписывать по суду. Казалось бы, короткая история смены собственников квартиры должна говорить о юридической чистоте жилья. Но это не всегда так. Вот пример. Дама выбрала квартиру, у которой прежде была всего одна хозяйка, и решила её приобрести. В агентство недвижимости клиентка обратилась за помощью в проведении сделки купли–продажи. Риелторы проверили историю квартиры и выяснили, что она находилась в собственности всего пару месяцев, а затем была выставлена на продажу (её хозяйка собиралась покупать жильё в новостройке). Этот факт настораживал, и они решили копнуть поглубже. Обнаружилось, что данная недвижимость в была получена по договору обмена, а затем приватизирована. Прежние жильцы (злоупотреблявшие спиртным, о чём рассказали соседи) в результате проведённой сделки переехали в другую область. Что с ними стало, выяснить не удалось. Сохранялась возможность подачи ими иска в суд с целью признания предыдущей сделки недействительной. Поэтому риелторы посоветовали своей клиентке квартиру не покупать, с чем она согласилась. Профессионал своим опытным глазом увидит то, чего неподготовленный человек просто не заметит. Скажем, сразу предупредит клиента, что его паспорт скоро станет недействительным (например, по достижении 45 лет) или найдёт несовпадения в подписях продавца на разных документах. Поговорит с нотариусами, заверявшими предыдущие сделки с приобретаемой квартирой, возьмёт архивную выписку из домовой книги и лично пообщается с паспортисткой.

Как строить отношения с продавцом?
Изначально покупатель и продавец квартиры преследуют прямо противоположные цели. Первый хочет купить жильё подешевле, второй—продать его подороже. Предметом торга может стать всё—от состояния и места нахождения квартиры до суммы налога, которую должен заплатить продавец. Твёрдо стоять на своём, идя лишь на мелкие компромиссы, умеют немногие. Но даже им не помешает участие риелтора. Осмотр. Итак, у вас собралось несколько вариантов квартир, и нужно отправляться их смотреть. О том, насколько соответствуют заявленным характеристикам дом, двор и подъезд, вы сможете судить самостоятельно. Параметры самой квартиры (состояние до или после ремонта, окна во двор или на проезжую часть, высота потолков, планировка, площадь разных помещений и т. д.) тоже не скроются от ваших глаз. А вот о том, что нынешний хозяин оставит на месте и как это отразится на цене приобретения, имеет смысл поторговаться. Скажем, если в квартире имеются встроенные шкафы, кухонная мебель, идеально вписанная в конфигурацию помещения, дорогостоящая сантехника и прочее оборудование, владелец будет настаивать на дополнительной оплате или мотивировать этим завышенную цену жилья. Вы, в свою очередь, вправе не покупать чужие вещи, но тогда продавец с большой вероятностью откажется от сделки. Разумнее будет поторговаться о стоимости остающихся на месте предметов и снизить её до минимума. Очень важно проверить, проводились ли в квартире перепланировка и переустройство. И если да, нужно обязательно посмотреть разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическим. Если переоборудование осуществлялось без разрешения, лучше всего отказаться от покупки квартиры, чтобы не иметь проблем с местными властями. А принимая решение приобрести именно эту недвижимость (тем более что она обычно продаётся по заниженной цене), нужно понимать, что, в соответствии с новым Жилищным кодексом, вам придётся согласовывать незаконную перепланировку или приводить квартиру в прежний вид. И это будет стоить немалых денег. К тому же, если вы со временем соберётесь продавать теперешнее приобретение, вам опять-таки надо будет привести в порядок разрешительные документы. В процессе осмотра (который, повторимся, лучше проводить в присутствии «своего» риелтора) нужно решить множество вопросов, если, конечно, квартира вам понравилась. Продавец должен предоставить комплект документов, подлинность которых необходимо будет проверить.

Внесение аванса.
Во время первого или второго осмотра квартиры продавец и покупатель устно договариваются между собой о цене, условиях и сроках её освобождения. После чего покупатель (с помощью риелтора) проверяет все предоставленные продавцом документы. Если с ними всё в порядке, настало время вносить аванс или задаток и письменно оформлять отношения.
Обычно продавец и покупатель заключают предварительный договор или договор аванса/задатка. Он совершается в простой письменной форме (в риелторских компаниях предлагаются типовые договоры, разработанные юристами). В тексте нужно указать все детали будущей сделки: когда она будет проведена и в какой форме будет заключаться договор купли–продажи (в простой письменной или нотариальной), какая цена недвижимости будет указана в договоре и каким будет размер аванса/задатка, кто берёт на себя расходы по совершению сделки, в депозитарии какого банка будут производиться расчёты, когда точно будут сняты с учёта зарегистрированные в квартире люди, в какой срок после государственной регистрации договора будет осуществлена передача недвижимости и т. д. Отдельно оговариваются условия передачи имущества согласно акту приёма–передачи и описи, сроки возвращения продавцом аванса или задатка в случае неисполнения договора и другие подробности. Каким должен быть размер аванса/задатка? Обычно это сумма в $ 500–2000, зависящая от цены квартиры и подтверждающая серьёзность намерений покупателя. Но в некоторых случаях продавец может потребовать внесения более крупного аванса. И если покупатель сильно заинтересован в приобретении именно этой квартиры, он соглашается (иногда даже несмотря на сопротивление риелтора). И тогда может возникнуть крайне неприятная ситуация, когда продавец в итоге отказывается от совершения сделки, а аванс возвращать не торопится. Вот один из таких примеров. Клиент решил приобрести квартиру, хозяин которой потребовал аванс в $ 8000. Риелтор не советовала вносить такую большую сумму, но клиент настаивал и, подписав договор аванса, деньги заплатил. По истечении срока договора продавец обязан был вернуть деньги, но отказался, сказав, что сделает это, когда получит аванс со следующего потенциального покупателя. Риелторская компания решила помочь своему клиенту (и даже не взяла дополнительной платы) и подключила к ситуации юриста и адвоката. Поначалу несостоявшийся продавец не хотел даже по телефону разговаривать с представителями агентства, но впоследствии ему ничего не оставалось, как отдать деньги, причём довольно быстро. Был ли в его действиях злой умысел, установить не удалось. Возвращения уплаченного аванса покупатель может потребовать и сам, если вдруг выявятся обстоятельства, о которых он не мог знать на момент передачи денег. Вот еще случай из практики. Одна из клиенток в начале мая внесла аванс за квартиру, находящуюся в старом доме в центре, и собиралась впоследствии делать здесь дорогостоящий ремонт с перепланировкой. За время подготовки к проведению сделки купли–продажи вышло Постановление Правительства. «О капитальном ремонте и модернизации жилых домов без отселения жителей» с перечнем зданий в разных округах, подлежащих реконструкции. Квартира, выбранная клиенткой, находилась в одном из этих зданий. Потенциальная покупательница запаниковала и решила отказаться от покупки, и риелторам удалось убедить продавца вернуть аванс. Они аргументировали свою позицию тем, что, если бы покупатель знал о факте капремонта или модернизации дома, он бы покупать квартиру не стал.

 

Все о недвижимости. Все для недвижимости.

Возможно вас заинтересует

Rambler's Top100 Яндекс.Метрика По интересующим Вас вопросам пишите на info@nd.kg